2026年楼市年中盘点：止跌回稳的成色有多足

上半年楼市数据总览

2026 年上半年，全国商品房销售面积 4.8 亿平方米，同比下降 3.2%，降幅较 2025 年收窄 5.1 个百分点。销售额 4.3 万亿元，同比下降 2.8%，降幅收窄 4.6 个百分点。

分城市来看，分化依然显著：

一线城市已率先回暖，三四线城市仍在底部徘徊。

政策工具箱还有哪些牌

2026 年上半年，住建部延续了"因城施策、应出尽出"的政策基调。主要政策包括：

信贷端：利率已降至历史最低

• 5 年期以上 LPR 降至 3.45%，首套房贷利率最低可至 3.05%
• 二套房首付比例统一降至 20%（一线城市除外）
• 公积金贷款额度普遍上浮 20%-30%，多城支持"商转公"

以贷款 100 万元、30 年期为例，月供已从 2021 年高点的 5,900 元降至 4,200 元，降幅 29%。

需求端：限购基本全面松绑

• 除北京、上海核心区外，全国限购政策已基本取消
• 深圳、广州全面放开限购
• 多城推出"购房补贴"、“契税减免”、“以旧换新"等刺激政策

供给端：保交楼进入收尾阶段

• 截至 2026 年 6 月，全国保交楼项目交付率已达 92%
• 未交付项目集中在少数出险房企，以恒大、碧桂园为主
• 专项借款和"白名单"机制覆盖了大部分在建项目

一线城市：温和回暖，但不会暴涨

北京、上海、广州、深圳四个一线城市上半年二手房成交量同比分别上涨 15%、22%、18% 和 10%。但价格涨幅温和，均价同比仅上涨 2.3%。

一线城市没有出现"报复性反弹"的原因：

1. 供应充足：2026 年一线城市住宅用地供应量同比增长 15%，保障房入市增加供给
2. 预期分化：购房者不再相信"房价永远涨”，投资需求大幅萎缩
3. 收入预期：经济增速放缓，居民收入预期偏谨慎，加杠杆意愿不足

三四线城市：何时见底

三四线城市是当前楼市的最大拖累项。库存去化周期高达 28 个月，远超 12 个月的合理水平。部分城市如鹤岗、阜新、玉门等，房价已跌回 2015 年水平。

三四线楼市的困境根源在于人口流出。根据第七次人口普查数据，全国 337 个地级市中，有 187 个人口净流出。房子比人多，价格自然承压。

对于三四线购房者，建议关注以下几点：

• 自住刚需：当前价格已处于低位，如果有真实居住需求，可以择机入手
• 投资需求：不建议在三四线城市进行房产投资，流动性差、出租难
• 关注产业：有产业支撑的城市（如绵阳、芜湖、襄阳）房价相对坚挺

2026 年下半年展望

1. 政策仍有空间：一线城市核心区限购可能进一步放松，房贷利率仍有下调空间
2. 市场将继续分化：一线温和复苏，二线企稳，三四线继续筑底
3. 新模式加速成型：保障房、城中村改造、城市更新将成为增量市场的主要来源

总结

2026 年楼市的关键词是"分化"。一线城市正在走出低谷，但别指望暴涨。三四线城市仍在筑底，投资需谨慎。对于普通购房者，最好的策略是：刚需按需购买，投资观望为主。